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租客转租后“扮演”房东二次转租 摊上官司担连责
作者:罗珩 谭冰  发布时间:2014-01-21 17:33:57 打印 字号: | |
  租客擅自转租出租屋,见有利可图,便与第二承租人串通一气,“扮演”房东与第二承租人再次转租该出租屋,以为能瞒天过海,却最终被房东知悉还摊上了官司。近日,广西贵港市港北区人民法院一审审结了该案,依法判决确认原告杨春垦与被告卢惠强、被告廖翰芳于2013年3月17日签订的《店铺转让协议书》无效;被告卢惠强返还转让费13000元给原告杨春垦;被告廖翰芳对上述第二项的债务承担连带清偿责任。

  2012年1月1日,第三人朱丽初(即房东)与被告廖翰芳签订《房屋租赁合同》,约定:第三人将其自有位于贵港市解放路三合小学巷36号的一间厨房、三层房间租给廖翰芳经营干杂使用,面积160平方米,月租金1300元,全年租金15600元。租赁期限为2年,自2012年1月1日起至2013年12月31日止。房屋租金结算方式为每季度初缴交一次,第一季度租金为3900元,全年分四个季度交清,租金为15600元。廖翰芳在租赁朱丽初房屋期间,不能擅自改变房屋结构,不能中途擅自退房,不能利用所租房子转租或从事传销等违法行为。

  第一次转租:2013年1月1日,被告廖翰芳与被告卢惠强签订《房屋租赁合同》,约定:廖翰芳同意将上述一间厨房、三层房间交由卢惠强作为批发干杂、食品使用。租赁期限从2013年1月1日起至2013年12月31日止。承租租金每月1600元,每月25号前交清。

  第二次转租:2013年3月17日,被告卢惠强作为甲方、原告杨春垦作为乙方与被告廖翰芳以廖干芳名义作为丙方签订《店铺转让协议书》,约定:丙方同意甲方将自己位于三合小学609号为店铺转让给乙方使用,建筑面积为100平方米;并保证乙方同等享有甲方原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务。该店铺产权人为丙方。丙方与甲方签订了租赁合同,租期到2013年12月31日止,月租金为每月1600元。店铺交给乙方后,乙方同意代替甲向丙方履行该租赁合同,每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用,该合同期满后由乙方领回甲方交纳的押金,该押金归乙方所有。店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用,租赁期满后不动产归丙方所有,动产无偿乙方。甲方在本合同签订次日向乙方腾让店铺并交付钥匙,同时乙方向甲方支付转让费13000元,上述费用已包括装修、装饰、设备及其他相关费用,此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。合同签订后被告卢惠强将该店铺将给原告杨春垦使用,原告杨春垦向被告卢惠强支付了13000元转让费。

  被告廖翰芳将承租第三人朱丽初的房屋转租给被告卢惠强、卢惠强将承租的房屋又转租给杨春垦均未经第三人朱丽初同意。第三人朱丽初于2013年3月底发现其房屋被转租用于经营销售鸡肉后,不同意转租,并将该房屋另行出租给他人使用。

  另查明,原告与两被告签订《店铺转让协议书》后,为经营销售鸡肉生意,于2013年3月18日购置了大型脱毛机1台,单价3000元,铝锅一只,单价150元,该两项设备尚未投入使用,现由原告放在家里保管。

  法院认为,2012年1月1日第三人朱丽初与被告廖翰芳签订《房屋租赁合同》,是双方当事人的真实意思表示,内容未违反法律禁止性规定,合法有效。该合同明确约定被告廖翰芳不能利用所租房屋转租,被告廖翰芳未经第三人同意将所租的房屋转租给被告卢惠强,后又以房东名义让卢惠强将房屋转租给原告杨春垦,第三人朱丽初对原告杨春垦与被告卢惠强、被告廖翰芳签订《店铺转让协议书》不予追认,故原告请求确认原告杨春垦与被告卢惠强、被告廖翰芳签订《店铺转让协议书》无效,有事实及法律依据,法院予以支持。

  因原告杨春垦与被告卢惠强、被告廖翰芳签订《店铺转让协议书》无效,被告卢惠强收取原告杨春垦13000元的转让费应当返还给原告。虽然被告廖翰芳辩称其并未收取原告的转让费,但其明知自己不是该店铺的房东,却仍以房东名义在原告杨春垦与被告卢惠强签订的《店铺转让协议书》上签字,同意被告卢惠强将该店铺转租给原告杨春垦,存在过错,对返还13000元转让费应当承担连带清偿责任。对原告请求两被告赔偿经济损失3150元,因该款项系原告购买设备的款项,该设备尚未投入使用,仍由原告保管,没有证据证实其经济损失为3150元,原告对此应承担举证不能的法律后果,对原告的该项诉讼请求,法院不予支持。对原告的其他诉讼请求,没有法律依据,法院不予支持。

  被告卢惠强经法院合法传唤拒不到庭参加诉讼,视为其放弃抗辩权利,应承担对其不利的法律后果。为保护当事人的合法权益,维护社会主义市场经济秩序,依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定,法院依法作出上述判决。
责任编辑:罗珩 谭冰