近日，贵港市港北区人民法院审理了一批普通破产债权确认纠纷案件，共计28件，支持原告诉讼请求16件，驳回原告诉讼请求12件。

在这批案件中，包括三类情况：1、购房者与开发商签订购房合同前名下无其他房产，已付购房款40%，或者不足该比例，但开发商未通知购房者补足；2、购房者与开发商签订购房合同前名下有其他房产，前述两种情况，购房者均请求开发商优先返还其支付的购房款及违约金；3、购房者一次性向开发商购买多套房产，其请求开发商交付房屋、办理过户及房屋属其所有或者请求开发商优先返还其支付的购房款及违约金。

港北法院经审理后，分别查明购房者向开发商购买房屋的数量、价款、支付购房款的方式、数额，与开发商签订购房合同前名下是否有房产等情况外，还查明开发商已进入破产程序，其销售的楼盘尚未竣工验收，且已被法院查封，购房者向破产管理人申报债权等情况。

法院作出一审判决认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。该《批复》的规定是基于生存权高于其他权利，为保护真实消费者的居住权而设置，目的在于保障消费者生活居住的基本需求，既包括承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权，根据该《批复》第二条规定，购买商品房的消费者享有优先于工程价款优先受偿权，优先受偿部分仅限于购房款，不包括违约金。

但是，在适用上述《批复》时为避免扩大范围，动摇抵押权具有优先性的基本原则，适用时应当严格把握条件。因此，在确认购买商品房的消费者标准中应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，该条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

对于购房者与开发商签订购房合同时在贵港城区无房，法院认为，如其购房用途为居住，已支付购房款接近50%，或者即使不足该比例，但开发商一直未通知购房者付清，过错不在购房者，基于对购房者生存权益维护，应认定购房者属于购买商品房的消费者，确认其债权享有优先受偿权。因此，判决支持购房者的购房款享有消费者优先受偿权，但违约金不享有。

对于购房者与开发商签订购房合同前在贵港城区有可用于生活居住的房屋，法院认为，根据上述法律规定，不认定其为购买商品房的消费者，判决不支持购房者请求开发商返还的购房款及违约金享有优先受偿权。

对于购房者一次性购买多套房屋的，法院认为，购房合同约定用途为商业而非居住，根据上述法律规定，不能认定购房者属于购买商品房的消费者而享有优先受偿权，购房者不享有优先于涉案房屋建筑工程承包人的工程价款优先受偿权及抵押人的抵押权的权利，购房者对开发商的债权仅能认定为普通债权，因此，判决确认购房者对开发商享有的债权为普通债权，不支持其享有优先受偿权。

对于购房者购房款的支付方式为抵债方式的，即以工程款、借款、货款等抵作购房款的，法院认为，购房者与开发商签订的购房合同目的是以房抵债，以消灭原基础的债权债务关系，不能认定为因生活、居住的需要而购房，因此，不能认定购房者属于购买商品房的消费者而享有优先受偿权，判决不支持购房者对开发商的债权享有优先受偿权。

对开购房者请求开发商继续履行合同，交付房屋、办理权属过户并确认其购买的房屋属购房者所有，法院认为，开发商开发的楼盘至今没有竣工，不具备房屋交付的条件，交付房屋、办理权属凭证等后续合同义务属事实上或法律上不能履行，合同目的已无法实现，购房合同应确认已解除。合同既然已解除，则不能继续履行，故不予支持该部分诉讼请求。

关于购房者请求购买的房屋属其所有，法院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》第二条对不应认定为破产财产的情形作出了不同于《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条规定，且该司法解释第四十八条规定，本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。据此，应按《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国企业破产法〉若干问题的规定（二）》认定涉案房产是否属于债务人财产。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。根据上述法律规定，购房者购买的房屋仍属于开发商的财产，购房者主张属其所有，不符合上述规定。另外，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。购房者购买的房屋至今未登记在购房者名下，购房者主张属其所有，亦不符合法律规定，法院不予支持。

【法官后语】在这批案件中，购房者关注的焦点在于其能否请求开发商交付房屋、办理过户？如不能，购房者对开发商的购房款及违约金债权是否享有优先返还的权利？法院审理该批案件，注意的是保护消费者的合法权益及破产开发商的合法债权，属于消费者的才享有优先受偿权。那么，如何认定购房者为“消费者”？在适用上述法律、司法解释的基础上，主要从以下方面考虑：第一、需为自然人，法人不可（法人购买房屋用途为分配给职工等自然人居住使用的除外）；第二、需为一手住户，二手房不适用；第三、购买时购房者名下无住房，截止时间为签订商品房预售合同时；第四、只限购买一套住房，购买两套及以上的不适用；第五、付款方式为转账或现金支付，抵债方式不可；第六、付款比例达40%以上，不足的如非因自身原因不能办理贷款，导致不能通过贷款支付余款的，也可认定其已付款达到可以优先退回的条件。